地主から土地を相続するときの注意ポイントとは？ 千葉の弁護士が解説

1. （1）争族対策がなぜ大切か

   今までどんなに仲良く暮らしてきた家族でも、遺産分割方法のことになると途端に険悪なムードになってしまうことが少なくありません。富裕層ではなく、「相続できるような財産なんてほとんどない」というような家庭のほうが、むしろ相続争いが生じやすいと言われています。
   
   特に、2次相続（1次相続で相続人となった配偶者が亡くなり、子どもだけが相続人となること）のときには「1次相続でだれが遺産を多くもらったか」という話題がむし返され、1次相続よりももめやすい傾向にあります。
   いったん争いになると関係修復がむずかしくなり、遺産相続の手続きが終わればそのまま一家離散してしまうことも少なくないのです。

2. （2）遺言書を書いてもらう

   相続が「争族」になってしまうことは、もちろん被相続人にとって本意ではありません。争族になるリスクを減らすために、地主である親には元気なうちに遺言書を書いてもらいましょう。相続財産は、遺言書があれば基本的にその内容にしたがって分割されます。そのため親が亡くなった後に、土地建物やその他の資産をだれにどう相続させるのか、遺言書であらかじめ指定しておくことで、遺産分割に故人の遺志を反映させることができるのです。

3. （3）遺言書を書く際の注意点

   遺言書を書く際にはいくつか注意点があります。
   
   ・法律上の決まりに従って書く
   自筆で書くときは、遺言書特有の法律上の決まりに従って書くことが必要です。自筆によって遺言書を作成するときは、遺言者が遺言の全文、日付及び氏名を自署し、押印しなければなりません（民法968条1項）。また、自筆証書遺言の場合、被相続人が亡くなったときには、家庭裁判所の検認を受けなければなりません（同法1004条1項）。検認を受けずに開封しても、ただちに遺言書が無効となるわけではありませんが、過料を受けたり、新たな争いを生じさせる原因となりますので、気をつけましょう。
   
   ・できれば公正証書遺言にしておく
   遺言書は自宅で保管しておくと、紛失したり家族に書き換えられたりする可能性もゼロではありません。そもそも、相続が発生した時に遺族がその遺言書を見つけられないこともありえるので、できれば公証役場で公正証書遺言にしておきましょう。そうすれば、紛失や改ざんなどのリスクを防ぐことができます。
   
   ・数年おきに見直す
   遺言書は一度書いたらそのままにしておくのではなく、数年おきに見直すことをおすすめします。なぜなら、遺言書を書いたあとに財産を相続させるはずの家族に先立たれたり、相続させる予定の財産が売却されたりすることも想定されるからです。もし、そのようなことが起きた場合、遺言の内容が実態と離れてしまい、結局遺産分割協議が必要になるので遺言書を残した意味がなくなります。

4. （4）生前贈与も有効

   「争族」を防ぐ手だてとして、地主の親の判断能力があるうちに「生前贈与」をすませておくのも効果的です。生前に財産を譲り渡したい相手に土地その他の財産を渡すことで、家族に納得してもらいやすくなるので、相続争いをある程度避けられる可能性があります。被相続人の死後にトラブルを避けるために、生前贈与の際に契約の両当事者が自筆で署名の上、実印で押印した契約書を作成することをおすすめします。なお、土地建物を贈与する場合は所有権移転の登記も忘れずに行いましょう。
   
   ただ、土地の生前贈与は、評価額によっては課税される贈与税が多額になる可能性もあります。この場合、一定の額まで贈与税が非課税になる「相続時精算課税制度」の活用も検討しましょう。

次に、意外と盲点になるのが「納税資金」の確保です。税金対策に目がいきがちですが、相続税を納付するときになって困らないよう、納税資金の準備も早めに行っておきましょう。

1. （1）現金・預貯金のない資産家が多い

   「税金対策になるから」と親族のために土地や建物を購入しても、地主が亡くなった後にそれがあだとなることがあります。なぜなら、不動産の購入に資金をつぎ込んでしまい、相続人が相続税を支払えるだけの十分な現金が準備できないためです。
   
   特に都心部で交通の便のよい場所にある土地建物は、相対的に固定資産税評価額が高くなり、相続税も高くなる傾向があります。特に、平成27年1月1日以降は相続税の基礎控除額が大幅に下がったので注意が必要です。

2. （2）生命保険に加入する

   納税資金対策としてまず考えられるのが、生命保険に加入することです。被相続人を被保険者、相続人を受取人とする死亡保険をかけておくと、被相続人が亡くなったときに相続人が死亡保険金を受け取れます。死亡保険金には500万円×法定相続人の数分の非課税枠があるので、納税資金を残すよりも多い金額を確保できる可能性があります。

3. （3）土地建物を売却する

   土地や建物を複数所有しているときは、売却を視野に入れることもおすすめします。先祖代々受け継いだ土地を売却するのは地主にとって抵抗があり、その子どもである相続人も心苦しいかもしれません。しかし、土地建物を所有していても収益を生まないのであれば、売却して少しでも現金に換えるほうがよいこともあります。
   
   底地（借地権の付いた土地）は相続税法上の評価額が不動産鑑定士による評価額に比べて割高になる傾向にもかかわらず、収益性が低く、さらに借地権がついているため売りにくいというデメリットがあります。この場合は、一般の不動産市場に売りに出すのではなく、借地権者に買い取ってもらえるよう交渉することも考えるとよいでしょう。

4. （4）物納が利用できる準備をしておく

   相続税は現金で一括納付するのが原則ですが、どうしても現金納付が難しいときは現金でなく土地や建物などの現物で納付する「物納」ができることがあります。
   
   物納ができる財産は以下のものがあげられます。
   なお、物納できる順番も以下のとおりになります。

   • 国債、地方債、不動産、上場株式など
   • 非上場の社債・株式・証券投資信託・貸付信託の受益証券
   • 動産（美術品・骨董（こっとう）品・車など）
   
   
   

   不動産を物納する場合は、担保権が設定されていない、権利の帰属について争いがない、境界が明らかである、借地権の目的となった土地で借地権者が明らかであるなどの条件を満たすことが必要です。

不動産を所有されている方のお子さんは、節税対策も重要です。特に、不動産投資をしている方は、東京・大阪などの主要都市に土地建物を所有していることが多く、相続税が多額になることがありえますので、早いうちの相続税対策が肝要です。

1. （1）相続財産を減らす

   節税対策としてまず、相続財産自体を減らすことが考えられます。たとえば、相続税精算課税制度を活用して将来的に値上がりしそうな土地建物を親から贈与してもらっておく方法があります。この制度を利用すると、贈与を受ける土地建物は相続財産になるものの、値上がりする前の、贈与された時点の評価額をもとに課税されるので、結果的に相続税の課税評価額を減らせるのです。また、美術品や骨董（こっとう）品などは可能であれば換金しておくこともおすすめです。
   
   また、少しでも現金を減らすために墓地や仏壇仏具を生前に購入しておくのもよいでしょう。これらは相続財産にあたらないので、購入すれば相続財産を減らすことにつながります。ただし、骨董価値があるなど投資の対象となるものや、商品として所有しているものは課税対象となりますので注意が必要です。

2. （2）相続財産の評価額を下げる

   また、相続財産の評価額を下げることも手段のひとつとして考えられます。たとえば、小規模宅地等の特例を利用すれば、土地の評価額を80％減額することが可能です。
   
   また、さら地を所有している場合は賃貸アパートやマンションを建てて他人に部屋を貸すと、貸家建付地となるので評価額を低くできます。貸家建付地の評価額は以下の計算式で算出します。

   自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝貸家建付地の評価額
   （※自用地評価額は、路線価地域では「路線価×各種補正率×土地面積」、倍率地域では「土地の固定資産税評価額×倍率」で計算）
   
   
   

   なお、この場合は賃貸割合が高いほど評価額が下がるので、できる限り空室を減らす努力がより効果的です。

3. （3）相続人を増やす

   また、相続人を増やせば、一人あたりが相続する財産が減り、基礎控除額は増えるので節税につながります。たとえば親が自分（相続人）の配偶者に財産を相続させたい場合は、養子縁組を結ぶと法定相続人を増やすことができます。また、親と自分の子ども（親から見れば孫）を養子縁組させるケースも少なくありませんが、この場合は相続税が2割増しになるため注意が必要です。

4. （4）各種控除を利用する

   さまざまな控除を活用する方法も選択肢のひとつです。たとえば、①夫婦の婚姻期間が20年以上の場合で、②居住用不動産またはその購入資金を夫婦間で贈与し、③贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであれば、配偶者控除を利用して2000万円まで控除を受けることができます。また、親が所有する不動産を売却し、そのお金を子どもに住宅取得資金や教育資金や結婚・子育て資金として贈与すれば、一定額の控除を受けられます。
   
   それぞれの控除額は以下のとおりです。

   • 住宅取得資金贈与の特例：最大3000万円
   • 教育資金：1500万円
   • 結婚・子育て資金：1000万円

地主の親が亡くなり、遺産相続が発生したことを知ったら、10か月以内に相続税の納付を終えなければなりません。ここでは、相続が発生したときにすべきことについて簡単に解説します。

1. （1）相続人と相続財産を特定する

   まずは法定相続人と相続財産を特定します。法定相続人を知るには、被相続人の出生時から死亡時までの戸籍を調査します。自分たちが認識していなかった、知らない人物が法定相続人になることもありえるからです。
   
   また、預貯金や証券などを含め相続財産を特定し、現金・預貯金以外は財産評価を行い、財産目録を作成します。また、被相続人が資産管理法人を設立して不動産投資をしていた場合は、その株式評価も忘れずに行います。いざというときに困らないよう、不動産の権利書などのありかは家族で共有し、弁護士や税理士などの相談先を確保しておきましょう。

2. （2）被相続人に借金があったとき

   被相続人に多額の借金があることが判明したときには、相続放棄の選択もできます。ただし、相続放棄すれば現金・預貯金も不動産も含めて一切の財産が相続できなくなる上に、自分より後順位の法定相続人に借金返済の義務が発生します。
   
   借金があっても先祖代々守っていきたい土地建物がある場合は、限定承認という形で相続することもできます。限定承認とは、相続した資産の範囲内で負債を弁済し、資産が残ればそれを相続するものです。ただし、共同相続人全員の合意が必要なこと、家庭裁判所での手続きが必要なこと、手続きが煩雑なことなどのデメリットも多いのが実情です。

3. （3）底地を相続したとき

   借地権のついている土地（底地）を相続したときは、相続が終わったら速やかに借地人に貸主が変わることを伝えましょう。土地賃貸人変更通知書に新しく賃貸人となる方の氏名を記入して、借地人に送付します。土地賃貸借契約書の名義の書き換えは法的には必要ありませんが、土地所有者の権利関係を明確にするためには名義の書き換えをしておいたほうが賢明です。

両親のどちらかが賃貸経営や大家をしている場合、相続税が高額になる可能性があります。相続が発生した際に相続税の支払いに困らないよう、親が元気なうちに相続のことを相談しておくことをおすすめします。ベリーベスト法律事務所 千葉オフィスでは、地主の方やそのご家族の方からのご相談を受付けております。心配なことや不安なことがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。